Mi experiencia con CATESOMI
Este post es la continuación de: Por qué y cómo invertí en inmobiliario
No he ganado 1€ con tuiter. Al menos no directamente. Tampoco ha sido nunca la intención. Pero sí me ha aportado muchas otras cosas: he aprendido, he hecho amigos y contactos, he encontrado ideas interesantes con las que tomar decisiones, he mejorado (creo) mi forma de expresarme... Y también, he conseguido hacer una buena operación inmobiliaria.
El 14 de febrero escribía este tuit. Gracias a eso hoy tengo un piso en propiedad alquilado por 680€ y por el que pago una cuota de hipoteca de 260€.
Estas fueron las fechas relevantes:
02/14: escribo el tuit
02/15: @MarviRealEstate me pone en contacto con @Catesomi
02/21: hablo con los chicos de Catesomi por teléfono
03/03: mi mujer y yo les damos el ok
03/29: confirmación piso a comprar (88.5k)
04/01: arras
05/31: compra-venta
07/01: alquilado a 680€
Funcionamiento
Catesomi es una empresa de asesoramiento para inversores inmobiliarios en Madrid (web). Cuando hablo con ellos me preguntan por el presupuesto que tengo. Digo que no me importa demasiado pero que podría pensar en comprar algo de hasta 300k si es una buena operación. Me contestan que mejor 3 de 100k que 1 de 300k, que la rentabilidad en los rangos bajos es muy superior. Y respondo que ok, que empezamos por 1 y vamos viendo.
Lo que me ofrecen. Yo les pago 3k + IVA y ellos me asesoran en todo el proceso desde ya, hasta que el piso esté alquilado y funcionando. Estos servicios incluyen, la búsqueda de los pisos, la negociación, la firma de los contratos, tasación, hipoteca, reforma, búsqueda de inquilinos, etc... Todo.
Hay que resaltar que en ese precio no se incluye que te busquen la hipoteca, te tasen el piso, ni te realicen la reforma. Ellos te van a asesorar en esos procesos sobre la mejor manera de proceder y, en su caso, te facilitarán los contactos oportunos para desarrollar estas tareas. Contactos a los que, si te cuadran, tendrás que pagar.
Me continúan explicando que para agilizar la comunicación y dado que voy a realizar la inversión junto con mi mujer, que lo comentemos entre nosotros y, si estamos seguros de querer sus servicios, nombremos un representante (mi mujer o yo) para gestionar la comunicación y tomar rápidamente las decisiones. Visto con perspectiva tiene sentido. Los 3 pisos que me pasaron o no habían salido aun públicamente o habían salido ese mismo día. El tiempo de respuesta jugaba un papel importante.
Otro punto a destacar, al menos en mi caso, fue la delegación de decisiones. Yo era muy consciente de por qué había contratado con Catesomi: porque yo no sé. Por tanto, cuando me preguntaban algo mi respuesta era siempre la misma: lo que tú creas que es mejor. Es decir, los 3 pisos que me mandaron no fue para que confirmara si los quería o no. Los 3 eran buenas inversiones y por tanto debería quererlos. Me los pasaban casi de manera informativa, para que fuera viendo el proceso. Yo evidentemente, más allá de preguntar alguna cosa, daba a todos el ok.
Excepcionalmente el primer piso que me pasaron fue para testar un poco mi perfil y el tipo de inversión que podría ser mejor en mi caso. Era un piso que necesitaba reforma y mi respuesta fue: "no tengo ni idea de reformas y prefiero desembolsar la mínima liquidez posible, pero si lo veis bien y creéis que podemos reformar y que salga a cuenta, adelante". No lo vieron bien, claro.
Ni un mes después de dar el ok, ya habíamos firmado arras. Fue gracioso: firmé arras sin haber visto el piso. ¿Pero para qué lo necesitaba ver? Catesomi lo había visto. Aunque yo lo hubiese ido a ver no se me hubiera ocurrido mirar las cosas que habían mirado ellos ni hacer las preguntas relevantes.
Tras las arras, me pasaron un contacto para la tasación y acompañé al tasador al piso. Ahí lo vi por primera vez.
Y tras la tasación me pasaron otro contacto para que me buscase la hipoteca. Yo también estuve buscando un poco pero finalmente la oferta del intermediario fue mejor. Este intermediario cobraba a éxito: si finalmente cogía la hipoteca que había buscado él, le pagaba un 1% del valor financiado.
El resultado fue que 2 meses después de firmar arras, firmamos la compra-venta. Y un mes después, el contrato de alquiler.
Para el alquiler sí ofrecen encargarse ellos intentando aportar un valor diferencial. A cambio de una mensualidad (que puede salir del nuevo inquilino o de mí), se encargan de publicar el piso, buscar y filtrar a los inquilinos, enseñar el piso, y preparar el contrato de alquiler con el modelo que suelen utilizar (seguro de impago incluido). Obviamente compré el pack completo.
Me comentaron también que si la mensualidad salía de mí, el piso podría tener más demanda. Aunque el hecho de que la pague el nuevo inquilino también es un buen filtro para seleccionar gente que vaya a quedarse en el piso una buena temporada. Para variar les dije que hicieran lo que mejor les pareciera, que ellos eran los que sabían. Terminó pagando esta mensualidad el nuevo inquilino.
Números
Vamos con los números, esto es todo lo que he pagado.
Mi parte es más de lo que me hubiera gustado. Pero que cada uno saque sus propias conclusiones.
Sobre los números de explotación de la inversión, los ingresos y gastos recurrentes, no voy a comerme la cabeza ahora mismo, prefiero hacerlos a pasado. Quizá dentro de unos meses cuando sepa exactamente cuánto ha estado alquilada la vivienda, cuántos gastos he tenido que soportar, cómo ha quedado el IRPF, etc... me animo a escribir otro post. Pero para el que quiera hacer unos números rápidos, como ya he dicho, está alquilada en 680€, seguro de impago un 4%, la hipoteca son 260€, comunidad 30€ mes, ibi 130€ año. Con el excel que me ha pasado Catesomi me sale esta estimación:
Como nota curiosa, casi empiezo la hipoteca por todo lo alto: impagando la primera cuota.
Hay que aclarar varias cosas. Los casi 30k que he tenido que poner de mi bolsillo han salido de rescates de fondos. Fondos que acumulaban mucha plusvalía y por los que tenía que pagar muchos impuestos. Por eso he intentado ajustar al máximo los rescates. Además, a esa situación se llega habiendo pagado ya todos los gastos relativos a las vacaciones de verano y con la expectativa de recibir grandes pagos en los próximos meses.
De esta manera y para que pueda dormir tranquilo aquel que pasó de seguirme y comentar mi tuit, a llamarme financieramente inculto y bloquearme; 2 días después de ese tuit se acumularon en la cuenta 5 meses de gastos: entró mi nómina, la de mi mujer junto con su extraordinaria de verano, y se alquiló el piso. 5 meses de gastos, por delante 2 meses de gastos anormalmente bajos, mis fondos de renta variable en record de rentabilidad y patrimonio, y con la expectativa de cobrar en septiembre el mayor variable de mi vida laboral. Con permiso de buffett, todo en orden.
El tema de la vivienda habitual
Una cosa que me preocupaba era el tema de la vivienda habitual. Aquí hay 2 cuestiones, una con el banco y otra con hacienda. Afortunadamente el punto relevante para el inversor es el menos preocupante.
Banco. Los bancos ofrecen mejores condiciones de hipoteca por "primera vivienda" o "vivienda habitual". Por suerte es algo que no tienen fácil de comprobar (y al parecer este tipo de cláusulas son problemáticas). En mi caso que este era mi primer piso, la peli siempre fue la misma: "es probable y tenemos intención de irnos a vivir ahí, pero podrían pasar cosas y cambiar de opinión (trabajo extranjero, actual casera nos rebaja nuestro alquiler...)". El banco nos dio la hipoteca como vivienda habitual, evidentemente.
Hacienda. Aquí es donde hay que tener cuidado. "Vivienda habitual" es un término legalmente definido (vivir 3 años) lo cual afecta a los impuestos a pagar. Por suerte, para Catesomi esto es un trámite que están acostumbrados a gestionar. Cero problemas.
Errores
2 son los errores (o simplemente cosas que haría diferente) que quiero resaltar aquí: la hipoteca y la tasación.
Respecto a la hipoteca, sufrí una calentada. Me hacía un poco de ilusión la búsqueda e intentar encontrar la mejor del mercado. Mi intención era gestionarlo con mis bancos y con algún intermediario, incluido el que me habían pasado desde Catesomi. Y a medida que recibiera ofertas firmes, ir reenviándoselas a los demás a ver si podían mejorarla.
Pero lo entendí rápido: esto era una estupidez. Estaba comprando un piso de menos de 100k. No hay negociación, soy precio aceptante. Ningún trabajador de banco va a enviar un email a su compliance o riesgos para que me estudien si me pueden bajar 10 pipos el tipo. No compensa, son cacahuetes.
Si ahora volviera al día 1 de búsqueda de hipoteca, directamente llamaría a mis 2 o 3 bancos, les pediría oferta, y tal cual responda el último cogería la mejor. La mejor en este sentido y por este orden:
La que más pasta me dé
La que mayor plazo me dé
La que menor tipo me dé
Si hubiera hecho eso ahora tendría una hipoteca con un tipo 10 pipos más bajo y en mi banco de toda la vida (me hubiera evitado mucho papeleo). Además de 700€ más en mi bolsillo, claro. Estas fueron finalmente las condiciones que firmé.
Bien, esa fue mi experiencia concreta en este caso. No sé si en otro caso podría haber sido distinto pero eso es lo que haría y lo que haré si vuelvo a estar en la misma situación.
Otro punto a tener en cuenta sobre la hipoteca. Entre la más barata que puedas encontrar buscando 10 minutos y la más barata buscando durante un mes, a lo mejor hay una diferencia de 25 pipos. En cambio si el río está revuelto y te comes una subida generalizada de tipos a lo mejor todas suben 50 pipos. Ojo con intentar encontrar la mejor oferta del mercado que igual no sale a cuenta...
El otro error fue probablemente el más caro: la tasación. Una duda que siempre había tenido es si lo bancos ofrecían porcentajes superiores al precio de compra-venta si la tasación era lo suficientemente alta. La mayoría de los bancos me decían que me daban un porcentaje de la tasación. Algunos hasta cierto límite definido como porcentaje del precio de compra-venta pero otros, creo recordar, sin límite. Eso quiere decir que si la tasación hubiera salido suficientemente alta, algunos bancos me podrían haber pagado toda la operación e incluso podría haber sobrado dinero. Dinero que sí, habría cogido igual y lo habría invertido. Eso ya hubiera sido el acabose.
Lamentablemente la tasación no salió bien. Y no lo hizo por mi culpa. Desde Catesomi me indicaron que, cuando fuera con el tasador a ver la casa y este me preguntara por el precio de compra-venta, le pidiera que la valorase a precio de mercado, le diera un rango, o le dijera directamente el precio total considerando todos los gastos de gestión, comisiones, inmobiliaria, impuestos, etc... Una cifra cercana a 110-115k. El problema fue que no sabía si la vendedora, que estaba delante, me iba a seguir el juego. Terminé diciéndole el precio de compra-venta y me tasó el piso en 93.500€.
¿Cómo veo yo esto? Pues pensándolo me parece clave. Un minuto que influye muchísimo en la rentabilidad de la operación. ¿Cómo sabían los de Catesomi que el tasador me iba a hacer esa pregunta? El precio de compra-venta en principio no es un input para valorar la vivienda, en todo caso sería el output de su modelo.
El tasador es como un analista de broker: mira el precio de mercado de una acción y te hace un sesudo análisis justificándolo. Si el precio sube, cambia alguna estimación para acercarse. Y si baja, lo mismo. No le compensa salir del consenso, eso es arriesgado.
Al tasador intuyo que le ocurre lo mismo. Tasar una vivienda muy alejada del precio de compra-venta es arriesgado para él. Lo cómodo es justificar el precio de compra-venta y punto. Yo haría lo mismo.
Por eso creo que si hubiera estado un poco más despierto la operación me hubiera salido mucho mejor. Pero bueno, no me voy a fustigar más con posibles.
Aciertos
Esto no es un post promocional. No cobro un euro de Catesomi aunque sí creo que hemos hecho buena relación.
Dicho lo cual creo que contratarles fue el gran acierto. Catesomi es una empresa que ha nacido de forma natural. A sus fundadores les gusta la inversión inmobiliaria y llevan muchos años pateándose los barrios, comprando para ellos mismos, y ayudando a familiares y amigos a hacerlo. Es decir, tienen pasión, skin in the game y capacidad (conocimientos, experiencia y contactos). Además son gente que cuida mucho las relaciones personales. Por eso no me extraña que gran parte de las personas con las que interactúan (vendedores, inquilinos, notarios, tasadores, inmobiliarias, reformistas, intermediarios...) terminen formando parte de esa "red" de creación de valor. Ni tampoco me extraña que un alto porcentaje de sus clientes terminen repitiendo operación.
Yo no hubiera podido ni de lejos realizar esta inversión por mí mismo. Ellos me han ahorrado tiempo, riesgos y me ha dado paz mental en muchos aspectos:
Tenerlos detrás viendo la panorámica de toda la inversión
Buscar y encontrar un piso que sea una buena oportunidad
Revisar múltiples pufos ocultos que yo no hubiera sido capaz de comprobar (¿qué hay que mirar para saber si una casa aparentemente barata está realmente barata o en precio?)
Conocer cómo debe comprarse un piso que está hipotecado
Negociar el contrato de arras incluyendo algunos puntos clave
Solucionarme el tema de la "vivienda habitual"
Proveerme de todos los contactos: tasador, notario, intermediario hipoteca...
Filtrar inquilinos y firmar un buen contrato de alquiler con seguro de impago
Apagar fuegos varios
Y tampoco creo, con todos mis respetos, que un curso sirva de mucho si lo que quieres es la ejecución. Considero que la (buena) inversión inmobiliaria es un tema muy complejo, que requiere de experiencia, contactos, y conocimientos tácitos difíciles de adquirir y transmitir. Por eso no creo que se pueda aprender en un curso, por largo y profundo que este sea. Además aunque se pudiera aprender así, sería un esfuerzo carísimo en términos de coste de oportunidad para mí, ya que ni me dedico al sector, ni voy a poder/querer amortizar esos conocimientos con muchas operaciones.
Otra alternativa hubiera sido lanzarme por mi cuenta a ejecutar, como el 99% de la gente. Pero creo que, como también el 99% de la gente, hubiera hecho una operación mediocre.
Por eso pienso que esos 3k a cambio de una operación "contrato en mano" ha sido una muy buena inversión. De hecho, mi intención es repetir operación en unos meses cuando tenga todo esto controlado. Como decía al principio, quizá estaría cómodo hasta con 2 pisos más. Todo esto, claro, si desde Catesomi me aceptan y los tipos de las hipotecas todavía me lo permiten.
Nota. Escribo esto porque es lo que pienso. No obstante insisto en que no estoy promocionando los servicios de Catesomi. Y de hecho, es probable que si intentas contactar con ellos no lo consigas: son bastante selectivos con sus clientes y tienen sus bandejas de entrada colapsadas.