Por qué y cómo invertí en inmobiliario
Este post es la continuación de: FIRE: mis 4 pilares
Yo no sé de inmobiliario. No tengo conocimiento ni experiencia cercana. Y tampoco es un tema que me interese especialmente aprender. El grueso de mi cartera es renta variable a través de fondos y planes. Y considero que debe seguir siendo así.
Aun así percibo muy atractiva cierta inversión en inmobiliario por los siguientes motivos:
Diversificación
Apalancamiento
Gestión
Sí, ya sé que el inmobiliario suele ser una inversión concretada: compras el 100% de 1 casa en lugar del 1% de 100 casas. No es a eso a lo que me refiero con diversificación. Igual que pueden existir sistemas más centralizados a determinadas escalas pero menos centralizados a otras, lo mismo ocurre aquí. Mi cartera se concentra en lo concreto pero en el high level, en clases de activos, se diversifica. A eso me refiero.
Al parecer, inmobiliario y bolsa son activos que ofrecen a largo plazo similar rentabilidad. Aunque siempre parece bueno tener distintas clases de activos, especialmente siendo el inmobiliario (aparentemente) menos volátil. Si mañana hay una crisis y los fondos me caen un 50%, es posible que la renta por alquiler me aguante.
Pero además de no asumir una penalización en rentabilidad por invertir en inmobiliario, tengo la ventaja de la deuda. Si a largo plazo hace un 5% anual real, consigo cerrar una buena operación que me haga el 8% y además la financio a un buen tipo de interés a lo mejor termino haciendo un 40% (menos en realidad porque el apalancamiento se va reduciendo).
Y esta ventaja adquiere si cabe un especial atractivo en la coyuntura actual, en mi opinión, financiando a tipo fijo.
Por último otro tema en el que pienso es en la gestión del activo. Para mí sin duda va a ser algo más pesado que lo que venía haciendo. A mis fondos les dedico literalmente 0: aportación automática, extraordinaria cuando toca y me olvido. Un piso en alquiler va a ser más demandante...
Sin embargo me lo planteo desde el punto de vista de mi mujer, alejada de todo este mundo de las finanzas personales y la inversión. Un piso en alquiler es un activo mucho más intuitivo para el común de la población. Un fondo o unas acciones las ve subir y bajar. El piso lo ve alquilado y ve cómo entra el dinero en la cuenta cada mes. Considero que si en algún momento me pasa algo, tener algo de inmobiliario puede ser interesante para ella.
En contra se me ocurren 3 circunstancias a las que tendré que dar una vuelta:
de nuevo la gestión
el problema del "centro de intereses económicos" en caso de que en algún momento quiera tributar fuera
y la declaración de la renta para cobrar alquiler + plan de pensiones (ya sabéis que soy fan)
De momento creo que ningún punto es demasiado relevante: la gestión la podría llegar a subcontratar, tributar fuera lo veo de momento poco probable, y lo del plan de pensiones podría incluso terminar siendo positivo (rescatar una cantidad mayor a tipo 0% combinando rentas de PP y alquileres). Además, llegado el momento, siempre podría pensar en vender el piso.
Por todo lo anterior llevo años muy receptivo. Y no me importa la disputa entre comprar para vivir o comprar para alquilar. Más allá de un pequeño argumento fiscal a favor de comprar para vivir, me parecen decisiones independientes: vive donde sea mejor para tu familia y compra donde sea mejor para tu cartera. ¿Que coinciden? Genial, te ahorrarás un poquito de dinero en impuestos, poco más. Por eso yo lo que quiero es simplemente hacer una buena operación. Punto.
Sin embargo, y dado que me parece un tema muy complejo, no estaba viendo claro el camino para conseguir mi inversión.
Considero que estas son las alternativas posibles:
No invertir en inmobiliario
Hacer una operación mediocre
Volverme un experto
Contratar a un experto
Pienso que entre no invertir y hacer una operación mediocre probablemente sea mejor esto último, aunque solo sea por el apalancamiento.
Volverte un experto lo veo o inútil, o caro, o inasumible. Inútil porque no vas a volverte experto ni con un curso ni con 4 años estudiando. Aquí hay experiencia, intuición, arte, contactos... Y ponerse con eso serán años de dedicación lo cual me parece caro. A no ser que quieras amortizarlo haciendo muchas operaciones lo cual me parece inasumible en términos de concentración de cartera.
Así que me quedan la operación mediocre o contratar a un experto. Pero resulta que no conozco a ningún experto confiable que ofrezca ese servicio. O al menos no lo conocía hasta que tuiter hizo su magia...
Escribí ese tuit el 14 de febrero y gracias a eso hoy tengo un piso en madrid pagándome una renta mensual. Pero sobre el piso, sus números y cómo ha sido el proceso hablaremos en el siguiente post: Mi experiencia con CATESOMI.