Cómo incluir un piso alquilado en la declaración de la renta
Tengo un gsheets en mi drive en el que voy apuntando durante el año todo evento que tenga impacto fiscal, especialmente si es la primera vez que me ocurre. Por eso hace unas semanas cuando empezó la campaña del irpf ya sabía que este año iba a tener deberes.
Fondos y royalties ya aparecían en el borrador, y startup y ganancias del juego ha sido sencillo. Pero sabía que lo del piso me lo iba a tener que mirar y hacerme alguna plantilla para dedicar el mínimo tiempo posible en las siguientes declaraciones.
Hay quien considera que incluir el piso alquilado en la declaración es fácil. Yo no, pensaba que sería más simple de lo que es. Es cierto que mi caso (piso único, sin reforma, alquilado como vivienda habitual) es probablemente el caso más sencillo. Pero aun así pienso que estoy en mi frontera de la delegación. Me lo pones un poco más complejo añadiendo algún supuesto tipo amortización de mejora o inmueble accesorio y probablemente buscaría a alguien que me hiciera la declaración.
Para aprender todo esto me he hecho el curso Fiscalidad inmobiliaria de Miguel Arribas y Diego Coronado en Balio. En realidad no lo he hecho entero ya que el curso incluye situaciones más complejas que no me interesan ahora mismo como fiscalidad en la compra-venta, reformas, fix & flip, subarrendamiento, alquiler por habitaciones, garajes, trasteros y locales, sociedades vs persona física… (sugerencia para Balio: partir el curso en varios minicursos) Supongo que es bastante completo pero yo he ido directo a las de irpf, ingresos, gastos deducibles, amortización y el caso práctico presentando la declaración. Sinceramente, los videos están bien como teoría pero sin el caso práctico de 45 minutos y especialmente la plantilla excel que incluyen no creo que hubiera podido hacerlo bien. Una cosa es creer que sabes cómo se hace y otra plasmarlo en fórmulas.
En este post pretendo contar lo que he aprendido, también pensando en que tenga que venir a repasarlo en la próxima declaración. Esta es mi plantilla simplificada adaptada a mi caso y situación1. Tiene 3 hojas que veremos a continuación (movimientos, periodos y declaración) y solo hay que completar las celdas grises.
Movimientos
Empecé apuntado en esta hoja todos los pagos y cobros relativos al piso junto con el periodo al que hacen referencia y clasificándolos en distintas categorías (que irán a diferentes casillas de la declaración).
Aquí lo importante es clasificar bien los movimientos para que vayan a las casillas adecuadas y poner bien el rango de fechas para que se imputen correctamente los importes.
Sobre la clasificación, estas son las categorías que he creado (en paréntesis la casilla del irpf a la que van) y los movimientos que he metido en cada una:
Compra importe (0126): arras, entrada, hipoteca importe.
Compra gastos (0127): itp/iva, agencia vendedor, notario, registro, gestoría, transferencias BdE.
Alquiler (0102): alquiler.
Intereses (0105): broker hipoteca, tasación, hipoteca intereses, hipoteca carta, seguro vida.
Reparación (0106): reparación.
Comunidad (0109): comunidad.
Inmobiliaria (0110): inmobiliaria alquiler.
Suministros (0113): agua.
Seguros (0114): seguro hogar, seguro impago.
IBI (0115): ibi.
De todos los movimientos anteriores he cogido la factura o algún tipo de justificante y me lo he guardado en una carpeta en drive. Si me interesa reflejar en la hoja de cálculo algún movimiento sin que se tenga en cuenta para la declaración (porque no tengo factura por ejemplo) simplemente lo clasifico con cualquier nombre de categoría distinto de los anteriores, por ejemplo “Negro”.
Y sobre la imputación se entenderá con un ejemplo. Pongamos que he pagado de seguro de hogar 100€ y me cubre desde el 1/06/22 hasta el 31/03/23 ambos incluidos (302 días). Sin embargo en la casilla correspondiente a seguros solo debe ir la parte correspondiente al número de días:
de 2022
que haya pagado seguro
y el piso haya estado alquilado
Pongamos que el piso lo hubiera tenido alquilado de 1/05/22 hasta 30/06/22 ambos incluidos. El rango de fechas que cumpliría los 3 criterios sería 1/06/22 - 30/06/22. Entonces la imputación del gasto a ese arrendamiento sería el gasto total multiplicado por el número de días que cumplen los 3 criterios y dividido por el número de días total del gasto (100€*30/302=9,93€).
Entendido esto, hay algunos movimientos que no es necesario prorratear y queremos que se incluyan en su totalidad con independencia de cuándo se realizaron (reparaciones, broker hipoteca, tasación, inmobiliaria alquiler…). En estos casos es suficiente que nos aseguremos de asignarles un intervalo de fechas que se encuentre contenido en su totalidad dentro del periodo alquilado al que queramos imputarlo.
Periodos
En esta hoja apunto los periodos dentro de cada año natural en los que el piso ha estado alquilado junto con las variables relevantes del contrato asociado (inicio contrato, dnis inquilinos y vivienda habitual; importe no se usa para ningún cálculo).
Importante, si un contrato de alquiler empezó en 2022 y terminó en 2024 generará 3 filas para reflejar los 3 periodos de distintos años en los que ese contrato tuvo impacto (2022, 2023 y 2024).
La hoja movimientos leerá estos periodos para imputar los importes individuales de cada movimiento y las columnas de la derecha de la hoja periodos sumarán el agregado por categoría de lo imputado a cada periodo de alquiler.
Declaración
Esta hoja es con la que haremos la declaración introduciendo el valor de cada celda en la casilla del irpf correspondiente.
Hay 3 tablas. La de la izquierda son datos relativos al inmueble y su compra, la de la derecha son datos relativos a un año fiscal concreto y la de abajo es simplemente para poder ver la evolución a lo largo de los años.
En la primera tabla hay que completar las celdas grises. Afortunadamente solo hay que rellenarlas el primer año que hagamos la declaración ya que no cambiarán. Espero que en los siguientes borradores aparezcan esos valores por defecto.
Tipo y fecha de adquisición te lo sabes. Importe y gastos de adquisición lo suma de la hoja movimientos. El resto de valores aunque no están incluidos en el borrador sí aparecen en el apartado ‘datos fiscales’ ya que hacienda cruza datos con el catastro.
Importante, la declaración se completa de forma individual, así que lo que hay que añadir al borrador son los importes de la columna ‘individual’ (2 veces, una por mí y otra por mi cónyuge).
En la tabla de la derecha habrá que seleccionar en cada declaración el año correspondiente. Todo lo demás lo calculará solo con los datos que ya habremos metido en movimientos y periodos.
En este caso lo que hay que meter en el borrador no es ni la total conjunta ni la total individual, sino las columnas relativas a cada arrendamiento.
Algunos valores no tendremos que meterlos ya que hacienda los calculará por nosotros. Esto nos puede servir como check para comprobar que todo está en orden. La renta imputada, la amortización o el rendimiento neto reducido que calcule hacienda debería coincidir al céntimo con nuestra hoja de cálculo.
El proceso por la web de hacienda consistirá en dar de alta un inmueble meter sus datos y luego dar de alta uno o varios arrendamientos asociados a ese inmueble y meter también sus datos. Todo ello por duplicado si compartes titularidad con tu cónyuge. Los agregados y conjuntos los calculará hacienda.
La teoría
Conceptualmente no es tan difícil.
Tienes un rendimiento íntegro del capital inmobiliario (el alquiler) al que le restas los gastos (y amortizaciones) que contempla la ley (prorrateados correctamente) y la amortización de la construcción para llegar al rendimiento neto.
Al rendimiento neto le restas la reducción del 60% del artículo 23 y llegas al rendimiento neto reducido.
La suma de todos los rendimientos netos reducidos de todos los arrendamientos de todos tus inmuebles se añade, junto con la renta imputada, a tu base imponible general y sigue el circuito habitual.
Todo lo anterior teniendo en cuenta la individualización de rentas a cada titular según su porcentaje de participación.
Y aunque hacienda lo calcula por nosotros a partir de los datos que metemos, cabe dejar por escrito cómo se llega a la:
Amortización de la construcción (LIRPF23): mayor valor entre valor_catastral_total y (compra_importe+compra_gastos). El mayor de esos valores se multiplica por (valor_catastral_construccion/valor_catastral_total)*(dias_alquilado/dias_año)*0,03. Y si estamos en modalidad individual multiplicamos también por el porcentaje de participación.
Renta imputada (LIRPF85): valor_catastral_total * 0,011 si está revisado; 0,02 si no lo está. Después se multiplica por (dias_contribuyente/dias_año) y también por el porcentaje de participación si estamos en modalidad individual.
Mi criterio contable
No tengo ningún reparo moral en evadir impuestos, más bien al revés. Pero tampoco quiero líos por 100€ (y esto también incluye pagar de más por evitar quebraderos de cabeza). Así que mi criterio contable es ese, pagar lo mínimo posible pero sobre todo evitar follones. O en otras palabras, si mañana hacienda me abre una inspección, ¿puedo justificar todo lo que he puesto? ¿Pueden demostrar que algo es incorrecto? Si lo puedo justificar o no tienen forma de demostrar que es incorrecto pa'lante, en caso contrario a pagar.
Pongo 3 ejemplos:
Primer mes de alquiler. El primer mes me lo pagaron en mano al firmar el contrato así que no hay rastro bancario. Mi idea inicial era no meterlo como ingreso. Pero si me pidiesen explicaciones tendría que aportar el contrato y ahí sí pone claramente que en ese acto se entrega x dinero. Así que lo he metido.
Nevera. Un mes se rompió la nevera y acordamos que en lugar de pagarme el alquiler se encargaban ellos de comprar una nueva y me pasaban la factura. Mi idea inicial era no meter el ingreso de ese mes (ya que no hay rastro bancario) y además meterme la nevera como gasto. La doble trampa. Pero repasando la factura veo que no está a mi nombre sino a nombre del inquilino. Fallo mío, ya lo sé para otra vez. Así que aquí tampoco hay oportunidad. Conceptualmente hablando debería meterme un ingreso por importe igual al coste de la nevera y luego un gasto (o amortización) por el mismo valor. Pero eso ya me da demasiada pereza y mi prioridad número 1 es evitar quebraderos de cabeza. Así que no he añadido ninguno (ni el ingreso ni el gasto). No es correcto pero haciéndolo así no estoy pagando de menos así que creo que no me pondría rojo explicándolo en una posible inspección.
Seguro de vida. Como compré el piso y pedí la hipoteca junto con mi mujer ambos tenemos seguro de vida, pero la prima y el importe cubierto por el mío es mayor. Lo correcto y además más ventajoso (ya que mi tipo marginal es mayor) sería imputarme a mí mi prima completa como gasto y a mi mujer la suya. Pero paso, no quiero líos. Las 2 primas se imputan al 50% a cada uno y listo.
Como no quiero líos los datos de las imágenes no son reales, claro. Quizá para la próxima declaración que tendré datos de un año completo con el piso alquilado me anime a hacer un post con los números, no solo fiscales, también financieros.
Pd1. Puedes ver todos mis posts agrupados por temática en el Índice.
Pd2. Posts relacionados: Fuck IRPF, Por qué y cómo invertí en inmobiliario, Mi experiencia con CATESOMI.
Mi plantilla tiene limitaciones. Para mantenerla simple he decidido no incluir situaciones más complejas que no aplican en mi caso. Entre otras: cualquier gasto distinto a los míos habría que ver en qué categoría debe ir, si haces ‘mejoras’ habría que añadir el circuito de amortización, no contempla inmuebles accesorios, tampoco existen las celdas relativas a gastos deducibles de ejercicios pasados, ni gastos a deducir en ejercicios futuros.